TECNOLOGÍA

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EL PROYECTO Y ESTUDIO ECONÓMICO EN LAS PROMOCIONES INMOBILIARIAS

Trabajo y capital no son en si mismos la empresa inmobiliaria, sino solo las herramientas que nos van a permitir desarrollar una idea original plasmada en un proyecto.

J. Antonio Blandón Soto, Aparejador. Begoña Blandón González, Arquitecto

Todos sabemos que una empresa surge cuando somos capaces de articular entre si dos factores básicos:

• Trabajo
• Capital

Sin embargo debemos caer en la cuenta, que cuando nos referimos a Empresas Promotoras, estos dos factores siendo necesarios no son suficientes, sobre todo si partimos de la base de que en su esencia, una empresa inmobiliaria es un proyecto que analiza un determinado proceso de fabricación que satisface una demanda social y que en el desarrollo de su cometido es capaz de engendrar unos beneficios que justifican su existencia.

Pero este proyecto se apoya en un estudio que aquí llamaremos Estudio Económico, que tiene por misión, la estimación a priori, de los costes en el tiempo, de cada uno de los parámetros que intervienen en todo el proceso constructivo,de forma,que conozcamos ante de la inversión, la viabilidad o imposibilidad de una promoción inmobiliaria.

Con ello lo que pretendemos subrayar es que el trabajo y el capital no son en si mismos la empresa inmobiliaria, sino solo las herramientas que nos van a permitir desarrollar una idea original plasmada en un proyecto.

Luego, la estructura del negocio inmobiliario es la representada en la Figura 1.

• La Empresa se apoya en un Proyecto Arquitectónico.
• El Proyecto se apoya en un Estudio Económico.
• El Estudio Económico se apoya en el Trabajo y el Capital.

De esta estructura, es sin duda, el Estudio Económico y en su caso su viabilidad,el factor principal que justifica la existencia de toda empresa promotora.

Los conceptos básicos que llenan de contenido los Estudios Económicos de las promociones o inversiones inmobiliarias, podrían ser los representados en la (Figura 2.)

Sin embargo el desarrollo practico y real de los Estudios Económicos dentro de las empresas promotoras, pasa por tres niveles o etapas: (Figura 3)

1ª) El Estudio Previo.- Referido a la concepción original o idea previa del negocio inmobiliario.(Siempre anterior a la inversión).

En el solo se barajan estimaciones globales de precios de:

• Solar
• Obra
• Gastos
• Ventas

2ª) El Estudio de Viabilidad Económica y Financiera de la Inversión. (también anterior a la inversión).-Referido al desarrollo teorico,de todo el planeamiento económico y financiero del Estudio Económico.

3ª) La Planificación, Seguimiento y Actualización de los Estudios de Viabilidad Económica y Financiera. (Posterior a la inversión) Referido al control real y ,en su caso,subsanación inmediata de las posibles desviaciones económicas que se pudieran producir a lo largo del proceso productivo.

De este esquema se deduce,que siempre deberemos partir de un estudio previo, que desarrolle la concepción del negocio inmobiliario, no desde el punto de vista de la intuición, sino desde la perspectiva de resultados que solo nos dan los números.

Y este Estudio Previo, cuando lo referimos a la promoción inmobiliaria,ciertamente tendremos que confeccionarlo de forma conjunta entre el Promotor y el Arquitecto al que se le vaya a encargar el proyecto, pues de las posibilidades urbanísticas y económicas que se desprendan de su diseño,va a depender en gran medida el éxito o fracaso de su posterior desarrollo.

En este sentido, podríamos considerar al Arquitecto el único de los agentes intervinientes con los que cuenta la promotora, que no solo actúa cuando ya la empresa decide acometer físicamente la promoción, sino que su colaboración es ciertamente necesaria para poder tomar la trascendental decisión de decidir sobre la conveniencia de una inversión con un mínimo de garantías.

Y ello no solo porque la estimación de costes haya que realizarla sobre un proyecto arquitectónico viable, sino porque desde el principio, incluso antes del encargo de ese Proyecto, su opinión y aportaciones previas van a ser la componente técnica que puede llegar a influir seriamente en la propia idea que tenga el promotor de la inversión.

De igual forma también consideramos imprescindible para el Arquitecto la opinión del promotor cuando aquel se enfrenta al llamado "Papel en blanco" y precisa un programa que defina superficies, calidades, precios, etc.. consecuencia siempre de un riguroso Estudio de Mercado que ha debido hacer con anterioridad el Promotor.

Esta relación de continuo dialogo, cuando se lleva a cabo de forma previa favorece a ambas partes, resultando beneficioso para la rápida solución de un Anteproyecto, un inicial y correcto Estudio Económico y finalmente el levantamiento del Proyecto Arquitectónico.

Es importante resaltar , la conveniencia de esta mutua dependencia que tratamos de establecer aquí entre ambos agentes, aunque reconozcamos que esa dependencia no sea compartida por todos los promotores y/o arquitectos. En cualquier caso,lo que no podemos olvidar, es que al final, es el Promotor en su soledad, quien con toda esta información deberá ser el que ha de tomar la decisión de acometer o no la Promoción con un mínimo de garantías de éxito.

Esta dependencia a la que nos venimos refiriendo, se debe establecer fundamentalmente en dos frentes:

1º) En el intercambio de informaciones urbanísticas y legales que pudieran influir en alguno de los parámetros que han de manejar ambos profesionales por separado, cuales son entre otras:

• Visitas al solar/inmueble,análisis del entorno ,colindancias, que de alguna forma pudieran afectarle o condicionarle,etc..
• Demoliciones totales o parciales a realizar, que pudieran arrojar luz al Proyecto Arquitectónico.
• Ordenanzas Urbanísticas reguladoras que afecten a volumetrias, retranqueos,alineaciones y rasantes, adjudicación del aprovechamiento urbanístico, etc..
• Obligatoriedad de muros de contención,sotanos, vuelos, patios,etc..
• Necesidades y/o demanda social referentes a la población que se prevee instalar allí.
• Apuntes,croquis, ideas, que se puedan aportar por ambos profesionales en relación al uso, forma, fases, etc., de las obras.
• Avance del estudio previo económico y técnico.
• Etc.. Etc.

2º) En la definición y puntualización del nivel del precio por m2 construido, programa de necesidades a que ha de responder el proyecto, etc., que en definitiva van a permitir fijar los parámetros de diseño que puedan afectar a los costos.

• En este sentido a igualdad de superficies construidas, elevan el precio del coste del m2 de la obra a ejecutar:
• Cimentaciones profundas que buscan el firme en cotas más bajas de lo habitual.
• Sótanos por debajo de la rasante.
• Las mejora de las calidades de materiales a emplear en la ejecución, tanto de las unidades estructurales, como de las instalaciones y acabados.
• Mayor número de cuartos húmedos por viviendas.
• La disminución de superficies destinadas a pasillos y zonas comunes.
• Cocinas amuebladas.
• Cambio de niveles en la solerías.
• Alta proporción de viviendas con pocos o ningún dormitorio.
• Considerable altura de suelo a techo.
• Gran profusión de ascensores por bloques.
• Disminución considerable del numero de plantas (nos referimos a la mayor incidencia del coste de la cubierta sobre un menor numero de plantas).
• Promociones aisladas que requieren una urbanización de apoyo, con piscinas, zonas verdes y de recreo, etc..
• Etc..Etc..

Por el contrario, disminuyen el precio del m2 de la obra a ejecutar:

• Obviamente todas las actuaciones inversas a las ya expresadas anteriormente.
• Estructuras con poca mano de obra en su ejecución, etc.( Forjados unidirecionales con viguetas prefabricadas, etc.)
• Propiciando mayor superficie de zonas diáfanas ( nos referimos a locales comerciales y/o de oficinas, a zonas pendientes de definir su destino, etc..).
• Concentrando las zonas húmedas en lugares concretos, no dispersos por la planta,con escasas distancias a las columnas distribuidoras y de evacuación.
• Procurando adjudicar la ejecución de las obras en grandes lotes o fases, con lo que se aprovecharan las ventajas de a mayor volumen de compras mejores precios.
• Acomodando los diseños a la estandarización de productos existentes en el mercado (ventanas , puertas, etc..).
• Etc.. Etc..

Fácil es comprender que, de esta relación de características que inciden en el precio del m2 construido, tendrán incidencia directa al 100% sobre dicho indice,todas las actuaciones a realizar horizontalmente, tales como solerías, escayolas, cubierta,etc..

El resto, esto es, las actuaciones sobre planos verticales o inclinados, tendrán una incidencia porcentual, tanto más alta cuanto más pequeño sea el ángulo con la horizontal.

Con toda esta información que el Promotor comparte con el Arquitecto,se está ya en principio en condiciones de razonar acerca de la viabilidad o no de la promoción inmobiliaria.

En este sentido,el primer paso que daremos antes de acometer la inversión seria la confección de un estudio Previo, que recoja ya toda esta información de solar, obra, gastos y ventas.

El objetivo fundamental de este estudio previo es la deducción del precio máximo que ha de pagarse por repercusión del solar, para que la promoción arroje beneficios después de soportar la carga del resto de estos parámetros.

Para facilitar la comprensión y el funcionamiento de estos conceptos, hemos confeccionado el cuadro adjunto, en el que de forma absolutamente empírica, detallamos la relación más usual que existe entre cada uno de estos parámetros a nivel de Estudio Previo. (Figura 5) El segundo paso que deberemos dar, también anterior a la inversión, seria el de la confección del Estudio de Viabilidad en sus tres etapas:

• Viabilidad Económica
• Viabilidad Financiera
• Cash Flow

Por ultimo,el tercer paso, que lo iremos realizando mientras estemos desarrollando la promoción, tendrá por objetivo el seguimiento y control,y en su caso subsanación, de nuestras propias previsiones económicas.

Con todo lo que antecede se comprende, que el responsable de llevar a buen puerto la rentabilidad económica de una promoción inmobiliaria debe asumir desde el principio dos cuestiones fundamentales:

1ª) Que no existen dos promociones iguales. Lo que implica la necesidad de realizar un estudio de mercado integral para cada inversión, de forma, que nos arroje luz sobre los parámetros que en cada estudio económico conforman los conceptos de: Solar, Obra, Gastos y Ventas.

2ª) Que el arte de hacer coincidir las previsiones económicas con la realidad final, pasa por una serie de "aproximaciones sucesivas" del estudio económico, lo que nos obliga a hacer un seguimiento y en su caso subsanación inmediata de posibles desviaciones de nuestros propios planeamientos iniciales.