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LA NUEVA LEY DEL SUELO BUSCA POTENCIAR LA INICIATIVA PRIVADA
El pasado ocho de junio en el Salón de Actosdel C.O.A.A.T se celebró una charla, como la definió el ponente Luis Ortiz González, bajo el título de Las nuevas normas y planes sobre suelo, vivienda y urbanismo.
La
conferencia que fue organizada conjuntamente por el C.O.A.A.T. y GAESCO, ambas
instituciones representadas por sus presidentes, Jaime Raynaud Soto y Francisco
Javier de Aspe García-Junco. En primer lugar nuestro Presidente hizo una
presentación del Portavoz de Vivienda para la Comisión de Infraestructura en el Congreso
de los Diputados, Luis Ortiz González, destacando las numerosas actividades del
ponente en política de suelo y su actividad como Ministro de Obras Públicas y Urbanismo
en dos ocasiones. Asímismo, rememoró la figura del padre del ponente, el insigne
sevillano Luis Ortiz, autor del libro Sevilla Eterna.
Luis Ortiz González comenzó su exposición agradeciendo la invitación del Colegio y alabó la labor que desarrollan los Colegios Profesionales y la importancia para nuestra profesión de conocer la nuevas normativas en política de Suelo. Su exposición de claro corte político se basó en tres puntos fundamentales: La Ley del Suelo, el Plan Nacional de la Vivienda y la Ley de Ordenación de la Edificación.
Estas nuevas normativas han surgido de la importanciaque le otorgó en su programa electoral el grupo de gobierno a la política del suelo para satisfacer cinco objetivos fundamentales.Una de las preocupaciones principales del gobierno, comentó el parlamentario,es la de satisfacer las necesidades de vivienda y crear 1.200.000 nuevas en un período de ocho años. Llevar a cabo unas nuevas normativas, diferencian la actuación del Partido Popular con el anterior gobiernoque optaba más por la gestión que por la normalización. Estas acciones se materializan en la nueva Ley del suelo. Otro de los objetivos del Gobierno según Luis Ortiz, es crear una política de fomento de la vivienda de alquiler ya que España es de los países europeos con un menor porcentaje de alquiler y a su vez concederle la importancia que necesita la rehabilitación de nuestro parque de viviendas que hoy se establece en un 20% del total en estado de deterioro.
El acceso a la vivienda
El ponente concluyó estos objetivos del gobierno con el
que a su modo de ver es el más utópico: permitir el acceso a la vivienda tanto de
alquiler como de compra intentando que no comprometa más del 25% de la renta
familiar disponible.
"Este era nuestro programa electoral, las acciones que se han llevado a cabo para materializarlo son, por lo tanto, la Ley del Suelo ya promulgada en el B.O.E., el Plan de Vivienda que se aprobará en breve por el Consejo de Ministros y diversos proyectos de Ley en diferentes niveles de maduración, todos ellos con el transfondo político de la vivienda".
En este contexto se sitúa la nueva Ley del Suelo del gobierno Popular, de la que Luis Ortiz puede considerarse el padre. En ella se plantean tres premisas: la disminución de los precios del suelo, la reducción de las cesiones de aprovechamiento y las nuevas medidas para acortar el proceso urbanístico.
En cuanto a la primera premisa, Luis Ortiz expuso,que "Lo que la ley propone son unas medidas liberalizadoras basadas en la economía de mercado de forma que se aleja de las medidas intervencionistas del gobierno anterior".
El objeto de esta nueva Ley es la de abaratar el preciodel suelo al servicio de la vivienda y del resto de las actividades productivas. El suelo como cualquier producto está sujeto a las leyes de la oferta y la demanda. "Buscamos aumentar la oferta para luchar contra la especulación y producir una bajada de los precios".
Dos modelos de política de suelo
El Portavoz de Vivienda explicó la existencia de dos modelos de política de urbanismo, el liberizador que defiende su grupo y el intervencionista que es apoyado por las fuerzas de izquierdas. Estas diferencias según él, se basan en el concepto del derecho de propiedad, en el papel de la iniciativa pública-privada en el proceso urbanístico y en las cargas del suelo y las cesiones deaprovechamiento de los municipios.
En el concepto del derecho de propiedad en la Ley890, continuación propuesta por los grupos de izquierdas, no forman parte dentro de la titularidad domenical, los derechos de edificar, edificación, urbanizar y urbanización.
En el nuevo modelo, por contra, estos derechos sí forman parte del contenido esencial de la titularidad domenical. Estos temas tienen una trascendencia práctica que se reflejan en las licencias urbanísticas y las cesiones de aprovechamiento.
Para los grupos de izquierdas, los derechos son demaniales y la licencia urbanística atribuye estos derechos subordinados a la titularidad domenical. En conclusión, la licencia es lo que legitima la adquisición.
Para el gobierno, la licencia urbanística es la verificación administrativa de que se han cumplido los requisitos y se han acreditado los deberes urbanísticos. Es sólo una verificación administrativa.
La segunda diferencia de las Leyes del suelo defendidas por los distintos grupos políticos, es el papel de la iniciativa pública-privada.
"El gobierno busca robustecer y potenciar el papel de la iniciativa privada, reconociendo que la dirección y el control de la actividad urbanística corresponde al estado, pero se hace contando con la iniciativa privada. En la ley anterior, La Ley del 92, había una primacía del sistema de actuación público que se traduce en la abanderada de la expropiación. En el PP defendemos la cooperación y la compensación"
Las cesiones de aprovechamiento es la última diferencia entre ambos modelos de política, que señaló el ponente.Luis Ortiz como representante del gobierno, considera que las cesiones son cargas del suelo que van a acabar agravando e infiriendo en los usuarios finales de la vivienda, por ello el objetivo final es conseguir lo quere quieren los promotores, es decir, la cesión cero.
Esta cesión propuesta por el gobierno dependerá de las autonomías, por lo que se ha tenido que mover la cesión entre ambos intereses y se ha propuesto una franja entre la cesión cero y la del 15% a la que se han acogido algunas autonomías, entre ellas Andalucía.
Para concluir esta pormenorizada explicación entrela Ley anterior y la actual, Luis Ortiz, apuntó dos reflexiones acerca de las limitaciones de esta Ley.
"La Ley del suelo es una ley del suelo, no es del Medio Ambiente Urbano, esto aún es una asignatura pendiente que el gobierno quiere aprobar, y por otro lado la Ley es estatal, tampoco es una revisión de la financiación de haciendas locales. Esta ley por lo tanto tiene las limitaciones que las Comunidades autónomas y los Ayuntamiento pongan, a través de sus propias normas que regulan el urbanismo. De estos organismo dependerá el éxito de la nueva Ley del Suelo"
El Plan de Vivienda
El Plan Nacional de la Vivienda es otra de las nuevas normativas propuestas por el gobierno, este proyecto de ley está en proceso de debate público después de ser aprobado porel Consejo de Ministros, días después de la visita al C.O.A.A.Tde Luis Ortiz González. El Plan de vivienda es un documento en el que se cuantifican el número de actuaciones y los recursosque se destinan a esta actividad. Es un decreto en el que se establece la regulación de las ayudas y el cuántum de los recursos financieros y el tipo en el cual se van a concertar los préstamos.
La novedad principal de este plan es la creación de planes plurianuales que hasta ahora no se habían llevado a cabo. El nuevo plan que entrará en vigor en 1998 durará hasta el 2001.
Otras de las novedades que presenta son las modalidades de actuación protegida que cambia los módulos por la creación de unos precios de venta máximos y se fija en precio único por metro cuadrado en 98.500 pesetas. Este precio podrá variar igual que ocurría con las cesiones dependiendo de las autonomías que tendrán un margen de entre un 15 o 20%. También se permitirá que los préstamos sufran interrupciones de hasta dos años y se modificará la técnica de subsiduación.
En el caso de las viviendas de alquiler se permitirán prestamos a los promotores que no rebasen el 5% del precio de la vivienda y el 7% si el préstamo es a diez años.
A pesar de todas estas novedades que pueden significar una ruptura con planes anteriores, el Sr. Ortiz, explicó que engran medida también es continuista con el plan del gobierno socialista.
La Ley de Ordenación de la Edificación
El ponente comenzó su exposición acercade esta normativa aclarando que la Ley de Ordenación de la Edificaciónes aún un borrador de proyecto de ley y que el corpus fundamental no retoca en lo sustancial a la Ley del gobierno anterior.
Esta ley es continuista en temas como la definición del proceso , de las normas de control de calidad y la definición de las competencias de los agentes intervinientes. Por tanto, la figura del aparejador en la descripción de sus competencias no es diferente a la de la Ley anterior aunque se podrán incorporar modificaciones si se estima oportuno antes de que se convierta en proyecto de ley.
Se suprimen en cambio las normativas de prevención de riesgos y salud laboral por entenderse que están normalizadas por otro lado y se reitera el principio de aseguramiento obligatorio, aunque se han incluido determinadas franquicias del asegurador.
Ortiz concluyó su charla expresando que este borrador de la Ley de Ordenación de la Edificación,que se espera sea aprobada como Ley en 1999, cierra el ciclo de normas en política de suelo llevada a cabo por el gobierno popular.
Animado coloquio
Tras esta intervención se dio lugar a un intenso debate en el que se pudo tomar el pulso a la situación de incertidumbre que viven los promotores ante estas nuevas normativas.
La principal preocupación de los promotores, muy representados en el público asistente al acto, residía enlas asignaciones de viviendas de régimen general y régimen especial y la relación Estado-Autonomías en la Ley del suelo.
Según Luis Ortiz, el Plan de Vivienda no tiene modificaciones en lo que es régimen especial o general, nien sus características, ni en su ámbito de actuación. El público le explicó al parlamentario que en el caso concreto de Andalucía, existen carencias de recursos para las viviendas derégimen especial, por lo que aclaró que "en la Conferencia sectorial de Valencia se establece un montante de recursos del cual se hace una asignación a las comunidades autónomas, se les dice que distribuyan en función de las necesidades para los distintos regímenes. Si en Andalucía no hay recursos para el régimen especial es consecuencia de un mal cálculo de la Junta de Andalucía. En este caso el gobierno no puede hacer nada. Por otro lado , una solución es trasbasar asignaciones de un régimen a otro".
Algunos asistentes propusieron unas medidas flexibilizadoras que permitieran el trasbase de recursos de unas autonomías a otras, ya que en algunas no se llegan a agotar los presupuestos de uno u otro régimen.
Tras este debate, el público más joven cuestionó al ponente acerca de las medidas para potenciar la adquisición de viviendas por parte de los jóvenes. Luis Ortiz respondió que existe un subsidio doble para menores de treinta años que consiste en un año de subsidio reforzado de hasta un millón de pesetas.También comentó que se podía haber abordado el tema de la entrada y que aún están a tiempo de conseguir préstamos sin entrada.
Otro de los temas que interesó a los aparejadores y arquitectos técnicos asistentes fue la postura que tomará el gobierno en cuanto a nuestra profesión.
Ortiz contestó, que la ley de atribucionesdel 1986 se mantiene, "por lo tanto la temática queda igualque estaba, en este ley se busca modificar el código civil, el seguro obligatorio y la calidad de la edificación pero no entrar en las atribuciones".
Al final del debate tomó la palabra nuestro presidente, Jaime Raynaud, y se sumó a esta inquietud de que no se modifiquen las atribuciones de nuestra profesión, ya que en cuanto a las responsabilidades son muy duras "aunque ahora se va a repartir la carga con otros actores del proceso constructivo" y se quejó de que en este tema los partidos políticos demuestren consenso, pero sin contar con los aparejadores.
El diputado explicó que transmitiría esta inquietud de los aparejadores y que se tomaría en cuenta esta posición para el futuro proyecto ley.
El acto al que asistieron numerosos miembros del Colegio y de la asociación GAESCO acabó tras este intenso debate y resultó de un gran interés para todos los asistentes.
